酒店項目可行性研究報告

可行性研究報告 時間:2018-02-08 我要投稿

  可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。下面是小編整理的關于酒店項目的可行性研究報告的范本,供大家閱讀參考。

  酒店項目可行性研究報告范文一

  第一篇 市場及項目分析

  一.全國酒店業形勢

  酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎上,隨著人類的進步、社會經濟的發展,科學文化、技術和交通的發達而發展起來的。

  現代社會經濟的發展,帶來了世界旅游、商務的興旺,酒店業也隨之迅速發展起來,而且是越來越豪華、越來越現代化。

  2005年中國賓館酒店行業持續發展,營業額和就業人數都有所增長;酒店業的經營繼續呈現全面回升的態勢,客房出租率和房價同時增長,其經營依舊呈現“星級越高、效益越好”的特點,但是單體酒店的經營模式阻礙了酒店業的發展,外資酒店的經營狀況明顯的好于國內的同類型酒店。

  國際品牌的領先優勢繼續擴大,各項經營指標均領先于內資酒店企業;同時,行業內品牌競爭成為主導,酒店集團化趨勢尤為突出。

  2006年度假游,自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類旅游客源快速增長。

  一些酒店更加趨向于專一性客源定位,其產品也更加細化,更有深度。

  主題酒店、經濟型酒店和一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強的競爭力。

  而2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會,將會大大的推動中國酒店業的發展,所以中國賓館酒店行業在未來幾年的前景將看好。

  二.本項目基本情況及優勢介紹

  1.項目區域介紹

  本項目坐落在美麗的臨安市市區

  臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都市最近的山區市。

  市域東西長100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個街道22個鄉鎮662個行政村,人口52萬。

  市區建成區面積20平方公里,人口15萬。

  臨安是首批全國生態建設示范市,擁有"中國優秀旅游城市""中國竹子之鄉""中國山核桃之鄉""中國書畫藝術之鄉""全國綠化造林先進縣"等稱號,兩次躋身"全國農村綜合實力百強縣(市)"行列,今年被列為浙江省十七經濟強縣(市)之一。

  臨安山清水秀、風光迷人,森林覆蓋率達74.9%。

  境內有天目山和清涼峰兩處國家級自然保護區,其中天目山被列入聯合國人與生物圈網絡成員,還有青山湖國家級森林公園,大明山省級風景名勝區等數十處名勝景點。

  湖光、山色、巨樹、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨特的自然風光。

  臨安歷史悠久,新石器時代人們就在這里繁衍生息。

  西漢時設縣建制是,是吳越國王錢謬故里和墓葬地。

  歷代以來人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數學家方克猷,革命烈士來學照,愛民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。

  秀麗的山水吸引來眾多名人墨客。

  謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達夫、周恩來等曾留下他們的足跡和詩文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊。

  臨安的佛教文化源遠流長,西漢佛教初傳中國時就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場。

  歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠。

  2.項目基本情況

  本酒店項目位于臨安市錢王大街西,玲瓏山腳下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營業房三間,有停車場.

  三.項目周邊酒店分析

  臨安上點規模的酒店大約有30多家,本酒店項目附近有三家酒店,都在錢王大街邊上.它們分別如下

  1.東方假日酒店,是一家三星級酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團隊為主,零星散客.距離本項目200多米..

  2.假日之星酒店,是一家經濟型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺,所以散客比較多,但仍以團隊為主, 入住率較高,有客房80個左右.,距本項目100米左右.

  3.保羅山莊,是一家傳統酒店,有客房50套左右,,入住率較高, 距本項目100米左右.

  這三家酒店各有特點,其優勢都是入住率較高,以團隊為主,劣勢就是有些酒店設計過時

  四.項目優勢介紹

  本酒店項目是杭州運河鋼材市場有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店----臨安大世界酒店,也位于臨安錢王大街,距本項目500米左右,故其優勢有;

  1.產業化擴張,低成本經營

  本酒店項目是由杭州運河鋼材市場有限公司投資的,其公司宗旨是走集團化道路,多元化投資..現經營方向為鋼材和酒店并進,已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項目有安吉棋盤石度假村和本酒店項目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶方面把本酒店的客戶帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節省了成本,在公司酒店人力調動和分配方面,也比較靈活方便

  2.管理人員減少,組織更加精簡

  因為本項目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設置

  復雜的組織結構,因此辦事有效簡便,資源可以共享

  3.政策利好

  臨安市的未來市區規劃是向西擴展,而本項目就是位于市區西面,所以周邊商業會更加活躍,人流量更大

  五.項目定位

  根據全國酒店業趨勢,區域特點,項目周邊酒店情況,項目優勢等因素,,此項目可以定位為”價廉,,干凈,舒適”的經濟型酒店

  第二篇 項目投資估算

  一.項目前期投資預算

  前期投資主要是建筑裝修費用和采購酒店產品費用.一般需要采購的產品包括:電視機.空調.地板,床及床上用品,衛生間用品,電話機,電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購的產品具體如下:

  1.床頭燈: 70元/個 2。

  鏡燈:45元/個 3。

  吸頂燈 :28元/個 4。

  廊燈: 10元/個 5。

  坐便器: 350元/個 6。

  浴巾架 :80元/個 7。

  淋浴器: 300元/個 8。

  洗臉盤: 150元/個 9。

  臺板: 130元/個 10。

  熱水器: 880元/個 11。

  電熱壺 : 80元/個 12。

  窗簾 :350元/件 13。

  空調: 1700元/臺 14。

  電視機: 800元/臺 15。

  床 :250元/個 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。

  地板 : 50元/平方米 18。

  油漆 :16 元/平方米 19。

  地磚 : 35元/平方米 20。

  磁磚: 35元/平方米 21。

  塑料扣板 : 60元/平方米 22。

  玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費3萬元,前廳的裝修費用為10萬元左右,樓梯扶手大約為5萬元左右

  (1)每間房總價:9661元/間

  (2)64間房總成本:9661×64=618304

  (3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=798304≈80萬

  二.項目后期營業費用

  項目后期營業費用主要包括房子年租金,年營業費用,其它費用.

  1.房子年租金

  根據目前甲乙雙方達成的初步意向,年租金為二十萬左右.

  2.年營業費用

  年營業費用一般包括人員工資,年水電費用,年發票稅.,具體如下

  (1)人員工資

  目前的人員安排為:客房5人,總臺3人,保安2人

  人數

  月工資

  年工資

  客房

  5

  900

  5.4萬

  總臺

  3

  1200

  4.3萬

  保安

  2

  1000

  2.4萬

  合計

  10

  12.1萬

  (2)水電費用

  水電一年的費用大約為:14.4萬

  發票稅

  每年的發票稅費為:3萬

  年營業費用為: 12.1+14.4+3≈30萬

  3.后期年營業費用總額: 房子年租金+年營業費用=20+30=50

  4.其它費用

  其它費用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費用,大約為初次費用的一半:40萬左右

  根據以上數據,項目第一年總投資為:80+20+30=130

  三.項目籌資來源

  一個項目的產生并運行必須要有資金做后盾,一般企業對一個項目投入的資金來源一般有:企業自有資金,向銀行借貸,發行股票,取得基金支持等

  根據我們投資酒店項目資金需要,如果企業自有資金充足,則項目十年總投資為:

  80+20×10+40=320萬

  如果資金不足,根據資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬兩年期(兩年期的銀行利率為6.

  75﹪)的信貸資金,則十年總投資為

  100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334萬

  四.費用分攤

  如果是自有資金投資,根據會計里的權責發生制原則,則有

  1.前五年 每年待攤費用:80÷5+20=36萬

  每月待攤費用:36÷12=3萬

  2.后五年 每年待攤費用:40÷5+20=28萬

  每月待攤費用:28÷12=2.3萬

  如果是向銀行借貸資金,根據會計里的權責發生制原則,則有

  1.前五年 每年待攤費用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13萬

  (13+80)÷5+20=38.6萬

  每月待攤費用:38.6÷12=3.2萬

  2.后五年 每年待攤費用:40÷5+20=28萬

  每月待攤費用:28÷12=2.3萬

  第三篇 項目投資利潤預測

  一,酒店年收入預測

  1.靜態銀行收益預測

  企業投資就是為了追求利潤,當企業投資一個項目時,就必須會有資金的投入,于是就會產生收益或虧損,假如這筆錢是存到銀行,則根據中國人民銀行公布的金融機構人民幣存款準利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,兩年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。

  五年利率:4.41﹪,于是十年收益為

  銀行存款總收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415萬

  以上計算的銀行總收益是一個靜態指標,如果把資金用于投資酒店,就會發生酒店動態收益

  2.酒店年收入預測

  酒店經營一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個月,淡季有3個月.假如在旺季的星期六的入住率為100﹪,房價每間120元,星期五入住率為50﹪,房間每間90元,其余時間房間入住率為40﹪,房價為每間70元,則有

  全年星期六的總收入:120×64×4×9=27.6萬

  全年星期五的總收入:90×32×4×9=10.4萬

  其余時間收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2萬

  全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬≈90萬

  十年總收入:90×10=900萬

  十年利潤:自有資金產生的利潤:900-320=580萬

  借貸資金產生的利潤:900-334=576萬

  顯然,靜態銀行總收益<酒店十年利潤總額

  二.項目投資回收期預測

  靜態投資回收期(簡稱回收期),是指投資項目收回原始總投資所需要的時間,即以投資項目經營凈現金流量抵償原始總投資所需要的全部時間。

  它有"包括建設期的投資回收期"和"不包括建設期的投資回收期"兩種形式。

  因為我們是租用別人的房產進行經營活動,于是可以大致歸入“不包括建設期的投資回收期”,于是有:不包括建設期的投資回收期=原始總投資/投產后若干年相等的凈現金流量

  假如投資回收期為未知數M,則有

  投產后若干年相等的凈現金流量XM=原始總投資

  90M=80+40+(30+20)XM

  M=3

  于是最后的投資回收期大致為三年

  三,盈虧平衡分析

  盈虧平衡分析又稱保本點分析或本量利分析法,是根據產品的業務量(產量或銷量)、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析,用來預測利潤,控制成本,判斷經營狀況的一種數學分析方法。

  一般說來,企業收入=成本+利潤,如果利www.fdcew.com 房地產E網潤為零,則有收入=成本=固定成本+變動成本,而收入=銷售量×價格,變動成本=單位變動成本×銷售量,這樣可以推導出盈虧平衡點的計算公式為:銷售量×價格=固定成本+單位變動成本×銷售量,

  由于我們是酒店項目,成本每年較固定,于是有

  收入=固定成本

  所以根據投資回收期得到盈虧平衡點為:

  80+40+(30+20)×3=270萬

  四.投資回報率

  投資回報率是反映盈利能力的另一個重要指標,是利潤與總投資之比,根據前面的數據知道,

  十年利潤:自有資金產生的利潤:900-320=580萬

  借貸資金產生的利潤:900-334=576萬

  所以,自由資金的投資回報率為

  580÷320×1/10=18﹪

  借貸資金的投資回報率為

  酒店項目可行性研究報告范文二

  主題酒店是以某一特定的主題,來體現酒店的建筑風格和裝飾藝術,以及特定的文化氛圍,讓顧客獲得富有個性的文化感受的特定的酒店類型。

  將服務項目融入主題,以個性化的服務取代一般化的服務,讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。

  主題酒店是二十世紀后半期引入飯店業的一個概念,隨著酒店行業競爭日益激烈,主題酒店的建設已成為一種國際潮流。

  隨著我國酒店行業市場日趨成熟、消費者需求的個性化、文化產業的發展,以及國際知名品牌酒店的進入,我國本土酒店業面臨著巨大的壓力。

  主題酒店作為代表酒店市場差異化競爭戰略的這一概念由此引入中國。

  作為一種個性化模式,主題酒店在初步發展階段便取得了顯著成效,因而被認為是促進我國酒店業再發展的有效方法之一。

  近年來,我國主題酒店暗潮涌動,正逐漸成為中國酒店業的第三只重要力量,并對經濟型酒店構成威脅。

  我國大陸地區將近50%的主題酒店分布在山東省和四川省,它們是我國內地最早開始嘗試主題酒店的省份,多年來積累的豐富的主題酒店建設經營經驗促進了當地主題酒店的發展;北京、陜西以其歷史文化方面的優勢,興建了大批以歷史文化為主題的酒店;沿海發達地區如廣州、深圳以地理和經濟方面的優勢吸引大量外資,興建起大批異域文化主題酒店。

  另外,我國69.4%的主題酒店分布在大城市,一些歷史悠久、文化底蘊深厚的二、三線城市利用自身優勢推出以陶瓷、京劇、茶為主題的主題酒店。

  隨著主題酒店在中國的成功經營和發展,酒店的經營者們掀起投資主題酒店業的熱潮,其投資額度也逐年的提升.相對于中檔酒店或經濟型酒店,投資者往往會由于投入資金的數額和經營回報等問題,更傾向于建造五星級的豪華型酒店,主題酒店的規模也隨之擴大。

  2011年1月1日,國家標準《旅游飯店星級的劃分與評定》(簡稱“新版星級標準”)正式實施。

  新標準的綠色環保化趨勢十分明顯,并且鼓勵酒店特色經營,允許小型豪華精品飯店、主題酒店直接申請評定五星級。

  此政策無疑將鼓勵推動我國主題酒店的發展。

  主題酒店的出現為中國酒店業的發展提供了新思路,是中國酒店業未來發展的必然選擇。

  主題酒店在發達國家已是十分成熟的市場,但在中國還處于起步階段。

  中國經濟的持續發展給國內消費市場帶來了強勁的上升空間。

  主題酒店在中國市場同樣具有巨大的發展空間。

  《主題酒店項目可行性研究報告》通過對項目的市場需求、資源支持、建設規模、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究,從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較,并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測,為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。

  第一部分 主題酒店項目總論

  總論作為可行性報告的首要部分,要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論,并對項目的可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。

  一、主題酒店項目背景

  (一)項目名稱

  (二)項目的承辦單位

  (三)承擔可行性研究工作的單位情況

  (四)項目的主管部門

  (五)項目建設內容、規模、目標

  (六)項目建設地點

  二、項目可行性研究主要結論

  在可行性研究中,對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題,都應得出明確的結論,主要包括:

  (一)項目產品市場前景

  (二)項目原料供應問題

  (三)項目政策保障問題

  (四)項目資金保障問題

  (五)項目組織保障問題

  (六)項目技術保障問題

  (七)項目人力保障問題

  (八)項目風險控制問題

  (九)項目財務效益結論

  項目總投資 萬元,其中建設投資 萬元(其中土建工程費 萬元、設備購置及安裝調試費 萬元、土地購置及整理費 萬元、工程建設其他費用 萬元、基本預備費 萬元、漲價預備費 萬元),鋪底流動資金 萬元。

  項目所需投入總資金 萬元。

  項目建成后,年營業收入 萬元,年增值稅 萬元、年銷售稅金及附加 萬元、年利潤總額 萬元、所得稅 萬元、年稅后利潤 萬元,投資利潤率 ,投資利稅率 ,銷售利潤率 ,稅后投資回收期 年,稅后內部收益率 ,盈虧平衡點 ,年稅金總額 萬元。

  (十)項目社會效益結論

  (十一)項目可行性綜合評價

  三、主要技術經濟指標表

  在總論部分中,可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總,列出主要技術經濟指標表,使審批和決策者對項目作全貌了解。

  四、存在問題及建議

  對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

  第二部分 主題酒店項目建設背景、必要性、可行性

  這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

  一、主題酒店項目建設背景

  (一)項目政策層面發起背景

  1、國家或行業發展規劃

  2、產業政策

  3、技術政策

  (二)項目市場層面發起背景

  1、市場發展階段、趨勢、特點

  2、市場發展前景

  (三)項目發起人以及發起緣由

  1、公司在技術方面的積累

  2、公司在市場方面的積累

  3、……

  (四)……

  二、主題酒店項目建設必要性

  (一)產業發展的要求

  (二)市場發展的要求

  (三)企業發展的要求

  三、主題酒店項目建設可行性

  (一)經濟可行性

  (二)政策可行性

  (三)技術可行性

  (四)模式可行性

  (五)組織和人力資源可行性

  第三部分 主題酒店項目市場需求分析

  市場分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一個項目,其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇,都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。

  而且市場分析的結果,還可以決定產品的價格、銷售收入,最終影響到項目的盈利性和可行性。

  在可行性報告中,要詳細研究當前市場現狀,以此作為后期決策的依據。

  一、XX市場前景(重點)

  二、XX市場容量(重點)

  三、XX市場競爭格局

  四、XX價格現狀及預測

  五、XX市場主要原材料供應

  第四部分 主題酒店項目產品規劃方案

  一、主題酒店項目產品產能規劃方案

  二、主題酒店項目產品工藝規劃方案

  (一)工藝設備選型

  (二)工藝說明

  (三)工藝流程

  三、主題酒店項目產品營銷規劃方案

  (一)營銷戰略規劃

  (二)營銷模式

  在商品經濟環境中,企業要根據市場情況,制定合格的銷售模式,爭取擴大市場份額,穩定銷售價格,提高產品競爭能力。

  因此,在可行性報告中,要對市場營銷模式進行詳細研究。

  1、投資者分成

  2、企業自銷

  3、國家部分收購

  4、經銷人代銷及代銷人情況分析

  (三)促銷策略

  ……

  第五部分 主題酒店項目建設地與土建總規

  一、主題酒店項目建設地

  (一)主題酒店項目建設地地理位置

  (二)主題酒店項目建設地自然情況

  (三)主題酒店項目建設地資源情況

  (四)主題酒店項目建設地經濟情況

  (五)主題酒店項目建設地人口情況

  二、主題酒店項目土建總規

  (一)項目廠址及廠房建設

  1、廠址

  2、廠房建設內容

  3、廠房建設造價

  (二)土建總圖布置

  1、平面布置。

  列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

  2、豎向布置

  (1)場址地形條件

  (2)豎向布置方案

  (3)場地標高及土石方工程量

  3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況

  4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)

  5、總平面布置主要指標表

  (三)場內外運輸

  1、場外運輸量及運輸方式

  2、場內運輸量及運輸方式

  3、場內運輸設施及設備

  (四)項目土建及配套工程

  1、項目占地

  2、項目土建及配套工程內容

  (五)項目土建及配套工程造價

  (六)項目其他輔助工程

  1、供水工程

  2、供電工程

  3、供暖工程

  4、通信工程

  5、其他

  第六部分 主題酒店項目環保、節能與勞動安全方案

  在項目建設中,必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律,對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素,必須在可行性研究階段進行論證分析,提出防治措施,并對其進行評價,推薦技術可行、經濟,且布局合理,對環境有害影響較小的最佳方案。

  按照國家現行規定,凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度,同時,在可行性報告中,對環境保護和勞動安全要有專門論述。

  一、主題酒店項目環境保護

  (一)項目環境保護設計依據

  (二)項目環境保護措施

  (三)項目環境保護評價

  二、主題酒店項目資源利用及能耗分析

  (一)項目資源利用及能耗標準

  (二)項目資源利用及能耗分析

  三、主題酒店項目節能方案

  (一)項目節能設計依據

  (二)項目節能分析

  四、主題酒店項目消防方案

  (一)項目消防設計依據

  (二)項目消防措施

  (三)火災報警系統

  (四)滅火系統

  (五)消防知識教育

  五、主題酒店項目勞動安全衛生方案

  (一)項目勞動安全設計依據

  (二)項目勞動安全保護措施

  第七部分 主題酒店項目組織和勞動定員

  在可行性報告中,根據項目規模、項目組成和工藝流程,研究提出相應的企業組織機構,勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

  一、主題酒店項目組織

  (一)組織形式

  (二)工作制度

  二、主題酒店項目勞動定員和人員培訓

  (一)勞動定員

  (二)年總工資和職工年平均工資估算

  (三)人員培訓及費用估算

  第八部分 主題酒店項目實施進度安排

  項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。

  項目實施時期亦稱投資時間,是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期,這一時期包括項目實施準備,資金籌集安排,勘察設計和設備訂貨,施工準備,施工和生產準備,試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。

  這些階段的各項投資活動和各個工作環節,有些是相互影響的,前后緊密銜接的,也有同時開展,相互交叉進行的。

  因此,在可行性研究階段,需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃,綜合平衡,作出合理又切實可行的安排。

  一、主題酒店項目實施的各階段

  (一)建立項目實施管理機構

  (二)資金籌集安排

  (三)技術獲得與轉讓

  (四)勘察設計和設備訂貨

  (五)施工準備

  (六)施工和生產準備

  (七)竣工驗收

  二、主題酒店項目實施進度表

  三、XX劑項目實施費用

  (一)建設單位管理費

  (二)生產籌備費

  (三)生產職工培訓費

  (四)辦公和生活家具購置費

  (五)其他應支出的費用

  第九部分 主題酒店項目財務評價分析

  一、主題酒店項目總投資估算

  圖:項目總投資估算體系

  二、主題酒店項目資金籌措

  一個建設項目所需要的投資資金,可以從多個來源渠道獲得。

  項目可行性研究階段,資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果,研究落實資金的來源渠道和籌措方式,從中選擇條件優惠的資金。

  可行性報告中,應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。

  并附有必要的計算表格和附件。

  可行性研究中,應對下列內容加以說明:

  (一)資金來源

  (二)項目籌資方案

  三、主題酒店項目投資使用計劃

  (一)投資使用計劃

  (二)借款償還計劃

  四、項目財務評價說明&財務測算假定

  (一)計算依據及相關說明

  (二)項目測算基本設定

  五、主題酒店項目總成本費用估算

  圖:主題酒店項目總成本費用估算

  (一)直接成本

  (二)工資及福利費用

  (三)折舊及攤銷

  (四)工資及福利費用

  (五)修理費

  (六)財務費用

  (七)其他費用

  (八)財務費用

  (九)總成本費用

  六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

  (一)銷售收入

  (二)銷售稅金及附加

  (三)增值稅

  (四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

  七、損益及利潤分配估算

  八、現金流估算

  (一)項目投資現金流估算

  圖:主題酒店項目投資現金流估算

  (二)項目資本金現金流估算

  圖:主題酒店項目現金流估算

  九、不確定性分析

  在對建設項目進行評價時,所采用的數據多數來自預測和估算。

  由于資料和信息的有限性,將來的實際情況可能與此有出入,這對項目投資決策會帶來風險。

  為避免或盡可能減少風險,就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響,以確定項目的可靠性,這就是不確定性分析。

  根據分析內容和側重面不同,不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

  在可行性研究中,一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可視項目情況而定。

  (一)盈虧平衡分析

  (二)敏感性分析

  第十部分 主題酒店項目財務效益、經濟和社會效益評價

  在建設項目的技術路線確定以后,必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價,判斷項目在經濟上是否可行,并比選出優秀方案。

  本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一,也是對建設項目進行投資決策的重要依據。

  本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

  一、財務評價

  財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況,以判斷建設項目在財務上的可行性。

  財務評價多用靜態分析與動態分析相結合,以動態為主的辦法進行。

  并用財務評價指標分別和相應的基準參數--財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較,以判斷項目在財務上是否可行。

  (一)財務凈現值

  財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量,按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。

  財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。

  如果項目財務凈現值等于或大于零,表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平,項目財務上可行。

  (二)財務內部收益率(FIRR)

  財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率,也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

  財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標,該指標越大越好。

  一般情況下,財務內部收益率大于等于基準收益率時,項目可行。

  (三)投資回收期Pt

  投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。

  以動態回收期為例:

  (l)計算公式

  動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表,用下列近似公式計算:Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

  (2)評價準則

  1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時,說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資,是可行的;

  2)Pt>Pc時,則項目(或方案)不可行,應予拒絕。

  (四)項目投資收益率ROI

  項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。

  總投資收益率高于同行業的收益率參考值,表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

  ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時,項目在財務上可考慮接受。

  (五)項目投資利稅率

  項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率,計算公式為:

  投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

  投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時,項目在財務上可考慮接受。

  (六)項目資本金凈利潤率(ROE)

  項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

  項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值,表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

  (七)項目測算核心指標匯總表

  二、國民經濟評價

  國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分,是決策部門考慮項目取舍的重要依據。

  建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法,運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數,計算項目對國民經濟的凈貢獻,評價項目在經濟上的合理性。

  國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析,以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。

  根據項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現值(ENPV)指標,涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目,要計算經濟外匯凈現值(ENPV),經濟換匯成本或經濟節匯成本。

  三、社會效益和社會影響分析

  在可行性研究中,除對以上各項指標進行計算和分析以外,還應對項目的社會效益和社會影響進行分析,也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

  第十一部分 主題酒店項目風險分析及風險防控

  一、建設風險分析及防控措施

  二、法律政策風險及防控措施

  三、市場風險及防控措施

  四、籌資風險及防控措施

  五、其他相關粉線及防控措施

  第十二部分 主題酒店項目可行性研究結論與建議

  一、結論與建議

  根據前面各節的研究分析結果,對項目在技術上、經濟上進行全面的評價,對建設方案進行總結,提出結論性意見和建議。

  主要內容有:

  1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

  2、對主要的對比方案進行說明

  3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

  4、對應修改的主要問題進行說明,提出修改意見

  5、對不可行的項目,提出不可行的主要問題及處理意見

  6、可行性研究中主要爭議問題的結論

  二、附件

  凡屬于項目可行性研究范圍,但在研究報告以外單獨成冊的文件,均需列為可行性報告的附件,所列附件應注明名稱、日期、編號。

  1、項目建議書(初步可行性報告)

  2、項目立項批文

  3、 廠址選擇報告書

  4、 資源勘探報告

  5、 貸款意向書

  6、環境影響報告

  7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

  8、需要的市場預測報告

  9、引進技術項目的考察報告

  10、 引進外資的名類協議文件

  11、其他主要對比方案說明

  12、其他

  三、附圖

  1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)

  2、 總平面布置方案圖(設有標高)

  3、 工藝流程圖

  4、 主要車間布置方案簡圖

  5、 其它

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